Сатьи по менеджменту и консалтингу

Аренда загородного жилья – единственный сектор рынка недвижимости, который подвержен фактору сезонности. Апрель – последний месяц, когда можно выбрать дачу. К июню удачных предложений на рынке просто не останется, а ставки аренды вырастут минимум на четверть.

По словам специалистов компании Penny Lane Realty, количество заявок, поступивших в департамент загородной недвижимости в феврале-марте 2004 года, на 42% превысило аналогичный показатель прошлого года. Людей, желающих уехать за город летом или в течение года, стало значительно больше.

Одной из основных тенденций 2004 года стало резкое повышение спроса на аренду загородных домов в охраняемых коттеджных поселках. При этом предложение по сравнению с прошлым годом почти не увеличилось. При интенсивно растущих объемах загородного строительства общее количество поселков, предназначенных для последующей сдачи в аренду, не превышает десяти. По оценкам экспертов Penny Lane Realty, строительство поселков «под аренду» по прибыльности в 1,5 раза уступает аналогичным проектам на продажу. В результате рынок загородной аренды продолжает опираться на предложения частных лиц – владельцев коттеджей. Кроме того, по мнению Андрея Мажарова, генерального директора компании «Терра», владельцев загородных домов больше интересуют не сезонные, а долгосрочные арендаторы, поэтому выбора дач в аренду на короткий срок почти нет.

Квартира vs дача

Желание провести лето за городом перестает быть единственной причиной для того, чтобы арендовать дачу. Коттедж постепенно становится альтернативой городской квартире. Например, сейчас арендная ставка для элитных квартир в Москве колеблется от $2000 до $5000. За такую же или немногим большую цену можно арендовать загородный дом со всеми удобствами рядом с лесным участком или водоемом. Поэтому многие москвичи снимают дом для того, чтобы жить в нем постоянно.

Активно арендуют коттеджи в Подмосковье и те, кто, несмотря на нехватку времени или невозможность отлучиться из зоны досягаемости, все же хочет отдохнуть от городской суеты. Плата за месяц аренды комфортабельного загородного дома сопоставима с ценой равного по продолжительности отдыха, например, в той же Турции. Иногда покупатели хотят приобрести коттедж, но не знают, понравится ли им жить за городом. Поэтому сначала арендуют дом на какой-то период, а после, если жизнь на природе придется им по душе, приобретают свой собственный коттедж. Одной из основных причин активизации аренды риэлтеры называют постоянный рост цен на подмосковные дачи, который вынуждает часть потенциальных покупателей повременить с покупкой.

Арендные ставки на загородные дома растут не так быстро, как цены на подмосковную недвижимость. По данным экспертов компании Penny Lane Realty, за прошедший год цены на аренду загородных домов выросли примерно на 15 – 18%. Это связано в первую очередь с общим ростом цен на рынке загородной недвижимости. В 2003 году цена на подмосковную землю поднялась на 40%. Сейчас средняя арендная ставка для коттеджей категории бизнес-класса составляет $5000 – $6000 в месяц. По словам Инны Кувшиновой, PR-менеджера департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, год назад аренда такого дома стоила $3500 – $5000 в месяц. Дорогие предложения загородных дач начинаются с $8000. Верхней границы арендной ставки для элитных коттеджей практически не существует.

Самым дорогим для аренды направлением остается Рублево-Успенское шоссе. По данным компании «Терра», в районе Рублево-Успенского шоссе арендные ставки на загородные дома начинаются с $4000 – $8000 в месяц. В районе таких населенных пунктов, как Раздоры, Барвиха, Жуковка, стоимость аренды особняков может доходить до $35 000 в месяц. В Серебряном бору месячная аренда коттеджа этим летом обойдется за $5000 – $7000. За такую же цену можно арендовать коттедж в поселке Сновидово.

На Калужском, Киевском, Новорижском и Сколковском направлениях за лучшие дома арендодатели просят $12 000 – $15 000, в среднем же аренда коттеджа здесь стоит $4000 – $7000 в месяц. Так, аренда дома в поселке «Зеленый дом Десна» (Калужское шоссе) обойдется в $12 000.

По мнению Евгения Шевченко, ведущего специалиста Penny Lane Realty, в этом году отмечается повышенный интерес арендаторов к Дмитровскому и Осташковскому шоссе. Цены по этим направлениям колеблются в пределах $3000 – $5000 в месяц. Например, на Дмитровском шоссе месячная ставка аренды дома в поселке «Трудовая» начинается от $3000, а в охраняемом поселке Forest Ville арендаторам предлагаются три варианта домов по цене от $4600 до $5800. В таких же пределах колеблются цены на качественные коттеджи по менее престижным направлениям – Пятницкому и Ярославскому. Хотя арендовать дом в популярном поселке Istra Holiday (Пятницкое шоссе) можно не менее, чем за $15 000.

Предложения загородной аренды по Волоколамскому, Горьковскому и Каширскому шоссе являются менее востребованными. Относительно невысокая ставка аренды (в пределах $3000 в месяц) определяется транспортной доступностью и экологией.

Цена аренды в «стародачных» местах на Рублево-Успенском шоссе – таких, как Николина гора, составляет от $3000 до $6000. По словам Андрея Мажарова, на загородном рынке недвижимости появилась тенденция строить новые дома на месте старых дач или реконструировать старые строения. Аренда таких домов обойдется уже в $8000 – $12 000.

Ставка аренды загородных домов зависит не только от месторасположения, но от удаленности от МКАД. Например, на Рублево-Успенском шоссе особняк в 14 км от МКАД может стоить на 30 – 40% дешевле аналогичного в районе 7 км. Однако плата за сезонную аренду домов, как правило, на 20 – 30% выше, чем контракты на долгосрочный период.

Высокие требования

В этом сезоне требования арендаторов к загородному дому практически не изменились. Площадь элитного загородного дома для аренды должна быть не менее 500 кв. м, участок от 25 соток, предпочтительно лесной или рядом с водоемом. Обязательным условием является организация охраны. По словам Ирины Егоровой, консультанта по недвижимости компании «Кирсанова Риэлти», чем выше уровень арендуемого дома, тем строже требования к безопасности проживания. В основном дома такого уровня находятся в охраняемом коттеджном поселке не более чем в 15 км от МКАД. Характеристики домов для аренды бизнес-класса – это дом от 200 кв. м на участке от 15 соток, чаще в охраняемом поселке. Такими предложениями богаты Новорижское, Калужское, Пятницкое и Волоколамское направления. Большинство арендаторов хотят жить не в отдельно стоящих домах, а в охраняемых коттеджных поселках с развитой инфраструктурой. «Дома в «стародачных» местах продолжают пользоваться спросом, но сегодня арендаторы предпочитают новые дома, которых на рынке всегда не хватает», – говорит Инна Кувшинова.

Отдельную категорию среди арендаторов подмосковных домов составляют иностранцы. По мнению Инны Кувшиновой, они составляют около 30% от общего числа арендаторов. Но если раньше иностранные клиенты предпочитали арендовать квартиры в городе, то сегодня, с появлением поселков качественно нового уровня и высоким уровнем охраны, предпочитают селиться в загородных коттеджах.

Наиболее востребованы дома в таких традиционно пользующихся популярностью у иностранцев коттеджных поселках, как «Покровские холмы», «Сетунь», «Росинка», «Серебряный бор», «Чайка», Moscow Country Club, «Завидово». В меньшей степени экспаты хотят снимать жилье у частных собственников (Рублево-Успенское шоссе – поселки «Раздоры», «Барвиха», «Жуковка»). Например, компаунды – компактные поселки из нескольких коттеджей в Серебряном бору сдает компания Intermark. Стоимость аренды типового коттеджа общей площадью 260 кв. м с четырьмя спальнями и четырьмя санузлами, расположенного на участке в 40 соток, достигает $12 000 в месяц. В диапазоне от $4500 до $12 000 колеблются ставки аренды на коттеджи в поселках «Покровские холмы», «Сетунь», Forest Ville. МЖК «Росинка» предлагает порядка 300 таунхаусов, стоимостью от $6000 до $12 000 в месяц.

По мнению Анатолия Валетова, директора по продажам МЖК «Росинка», на цену жилья очень влияет бюджет, предоставляемый иностранцам для аренды. «Чем больше иностранцев с высоким бюджетом приезжает в столицу, тем выше уровень цен на аренду», – говорит Валетов. Российские арендаторы совсем не против соседства с иностранцами. Например, в поселке Росинка около 15% коттеджей снимают российские семьи, а очередь из желающих снять дом не уменьшается.

Автор - Говердовская Ольга
Источник - www.ko.ru