Сатьи по менеджменту и консалтингу

В отличие от торговой и офисной недвижимости складские площади свободно арендовать или купить практически невозможно. Спрос на новые склады таков, что их «разбирают» задолго до начала строительства. Несмотря на это, девелоперы и инвесторы только начали осваивать доходный сектор складской недвижимости.

Активное строительство коммерческой недвижимости в течение последних трех лет совсем не затронуло крупный сегмент этого рынка – складские помещения. До последнего времени доходность жилых, торговых и офисных площадей была значительно выше, поэтому инвесторы и девелоперы крайне редко обращали внимание на проекты, связанные со складами. Однако быстрое развитие столичного ритейла резко увеличило спрос на качественную складскую недвижимость. Доходность этого сектора приблизилась к доходности офисных и торговых площадей, а по некоторым сегментам опережает ее. Сегодня неудовлетворенный спрос на складскую недвижимость составляет около 3,5 млн кв. м. В основном этот спрос создают крупные ритейлеры, дистрибуторы и сетевые магазины, которые часто строят свои собственные склады. Дело в том, что арендовать или купить на рынке качественный склад сегодня практически невозможно.

Инвесторы и девелоперы вышли на рынок складской недвижимости совсем недавно. Возведение высококлассного складского комплекса занимает порядка двух – двух с половиной лет, и только через год после начала строительства он предлагается на рынке. «Так до конца этого года не будет достроено ни одного крупного складского центра», – говорит директор департамента складской недвижимости компании Colliers International Рубен Алчуджян. Почти все предложения существуют пока только на бумаге.

Борьба за склад

Острый дефицит современных складских помещений привел к тому, что свободные складские помещения в Москве и ближайшем Подмосковье в пределах 25 км от МКАД практически отсутствуют, а вновь построенные мгновенно заполняются арендаторами. По словам Романа Бурцева, начальника отдела индустриальной недвижимости компании Knight Frank, на нулевом этапе строительства (предварительные земляные работы) между потенциальными арендаторами уже проводится тендер – шесть-семь заявок на 1 кв. м. На стадии строительства подписываются фьючерсные договоры и сдаются абсолютно все площади будущего складского комплекса. «В 2003 году чуть менее половины всех проектов строились под заказ. На рынке даже появилось соответствующее определение: build-to-suite», – говорит исполнительный директор компании ABN Realty Сергей Колегов.

Интерес арендаторов к современным складским комплексам выше на севере Москвы (вдоль Ленинградского, Волоколамского и Дмитровского шоссе), так как там проходит значительный товаропоток, а также расположены крупные торговые центры: IKEA, Metro, «Гранд», «Рамстор». Поэтому складские комплексы там пользуются наибольшим спросом и имеют самые высокие ставки аренды. Из новых проектов на этом направлении эксперты отмечают комплекс «Шереметьевский» площадью 30 000 кв. м. К числу удачных специалисты компании Colliers International относят складские комплексы «Кулон-Южный» и «Кулон-Балтия», где ставки аренды составляют $150 – 160 за 1 кв. м в год (без учета НДС). Но таких современных структур крайне мало.

Существующие склады, как правило, не могут удовлетворить спрос ни по площадям, ни по качеству. Дело в том, что основная часть складских помещений сохранилась еще с советских времен и представляет собой неприспособленные (по европейским меркам) для хранения товаров помещения. На низкокачественные площади советских времен, которые уже не соответствуют требованиям сегодняшнего дня, приходится 80% рынка складской недвижимости, а на наиболее востребованные помещения классов А и В – всего 20%.

Специалисты компании Penny Lane Realty оценивают общий объем предложения складских площадей приблизительно в 1,8 млн кв. м. Из них не более 300 000 отвечают международным стандартам и еще около 350 000 представляют собой реконструированные складские или производственные здания советской постройки, техническое оснащение которых соответствует минимуму международных стандартов. По данным компании Colliers International, спрос на складские помещения класса А доходит до 1,5 млн кв. м.

Потенциальный Клондайк

В результате ставки аренды на складские помещения в московском регионе – одни из самых высоких в Европе. По данным компании Penny Lane Realty, средняя ставка аренды складских помещений класса А сегодня колеблется от $140 до $180 за кв. м в год, а класса В $100 – 135. Себестоимость возведения складского здания, соответствующего международным стандартам, с высотой потолков 8 – 10 м составляет около $500 за кв. м. Причем сама «коробка» обойдется в $300 за кв. м. Остальные затраты – это подъездные дороги, проектирование, благоустройство территории, согласования, подключение к внешним инженерным сетям и стоимость самого участка. Земля продается (в районе МКАД она самая дорогая) по цене от $200 000 до $900 000 за гектар. Эти цены большей частью диктуются застройщиками торговой недвижимости, так как в этом секторе более высокие ставки аренды.

Но даже с учетом таких затрат доходность складов на сегодняшний день составляет около 20%. Эта цифра соответствует доходности офисных и торговых площадей, а по некоторым сегментам и опережает ее. Например, доходность офисных помещений колеблется в пределах от 15% до 17%, торговых площадей – от 15% до 20%.

Все опрошенные «Ко» девелоперы утверждают, что основным фактором, сдерживающим развитие рынка складских помещений, являются проблемы с земельными участками для строительства. По словам Юлии Никитиной, старшего консультанта по складской недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», постоянные разногласия между федеральными, столичными и подмосковными властями по поводу контроля над землей в ближнем Подмосковье, высокая стоимость прав аренды и самих земельных участков замедляют вхождение инвесторов в сектор складской недвижимости.

Стоимость земельных наделов увеличивается по мере приближения к МКАД. По данным компании Knight Frank, участок в 20-километровой зоне от МКАД стоит $200 000 – 250 000 за гектар, до 10 км от МКАД – $400 000 – 450 000, а непосредственно на МКАД – $700 000 – 800 000 за гектар. Наиболее интересными для складских проектов являются земельные участки, расположенные в 10 – 20 км от МКАД на основных магистралях, позволяющие построить складской комплекс площадью от 20 000 кв. м и больше, расположенные около железных дорог, шоссе, газовых коммуникаций. Но, как правило, доступные участки находятся в «голом поле» и требуют значительных затрат на проведение коммуникаций, организацию транспортных развязок, получение разрешений на въезд грузового транспорта и т.п. Таким образом, неурегулированные вопросы с благоустройством участков усложняют проект и увеличивают его стоимость.

Среди других сдерживающих развитие факторов игроки называют непрозрачность земельного рынка и несовершенство законодательной базы, регламентирующей сделки. Дело в том, что значительная часть земельных участков, подходящих для строительства складских объектов, – это сельхозугодья. Смена их назначения требует значительных усилий и материальных затрат, идти на которые готовы далеко не все инвесторы.

Эти проблемы вынуждают девелоперов и арендаторов складской недвижимости продвигаться дальше от МКАД, в более дружественные и дешевые районы Подмосковья. По словам Романа Бурцева, три года назад арендаторы не хотели слышать о складах, которые расположены дальше чем в пяти километрах от МКАД, и просили представить предложения в черте Москвы. Но с каждым годом «психологический барьер» удаляется от МКАД. По мнению экспертов Knight Frank, сейчас он составляет 25 – 30 км и ежегодно будет удаляться на 5 – 7 км. Уже сейчас многие иностранные компании приобрели участки в пределах 37 – 40 км от МКАД, например на Ленинградском шоссе.

Автор - Говердовская Ольга
Источник - www.ko.ru