Сатьи по менеджменту и консалтингу

Аренда элитного жилья превратилась в серьезную альтернативу покупке. Этому способствовал банковский кризис, «питерский» фактор, а также значительный рост стоимости элитной недвижимости. Однако, несмотря на очевидный дефицит предложения, застройщики и риэлтеры не спешат ставить дорогую аренду «на поток».

«А где вы сами живете?» – часто спрашивают журналисты руководителей риэлтерских и строительных компаний. В последние два года все чаще менеджеры признаются, что снимают жилье в элитной новостройке в центре или в коттеджном поселке за городом. На удивленный вопрос, почему покупке предпочитают аренду, они отвечают, что просто ждут «по-настоящему хороших предложений», или вовсе отмалчиваются. Рост числа российских арендаторов элитного жилья фиксирует и отраслевая статистика. Еще недавно 70% запросов на аренду элитных квартир исходило исключительно от иностранцев. «В последнее время только 52% спроса формируется зарубежными клиентами, остальные арендаторы – это российские граждане», – говорит Екатерина Тэйн, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. При этом, по прогнозам экспертов, число людей, предпочитающих покупке элитного жилья его аренду, будет только расти.

Строго вверх

За 2004 год рост цен на элитную недвижимость в Москве составит порядка 15% для класса А и 20% для класса В. «Исключения будут касаться проектов, в которых сочетаются удачное местоположение, интересная концепция и качество строительства. Таков, например, дом в Коробейниковом переулке, где за шесть месяцев цена квадратного метра выросла на 18 – 20% и было продано 88% квартир», – говорит консультант компании «Кирсанова Риэлти» Ирина Егорова. По словам Натальи Новиковой, генерального директора компании Renaissance Realty, цены на жилье элитного класса значительно выросли за последние 2 – 3 месяца. «Застройщики и частные инвесторы буквально на глазах подняли цены на новые площадки и на готовые квартиры», – отмечает Новикова.

С начала 2004 года на московском рынке элитного жилья ощущается серьезный дефицит. «Сейчас свободных квартир в готовых объектах и домах в стадии завершения практически нет. Даже новые площадки с нулевым циклом строительства, как правило, распроданы на 20 – 30%», – комментирует Наталья Новикова. Жилье продается на начальном этапе строительства или на стадии проектирования, а к моменту сдачи объекта госкомиссии в домах класса А остается не больше 15% нереализованных квартир (в домах классов В и С – от 30% до 15%).

По данным компании Blackwood, общий объем предложения в секторе за первое полугодие 2004-го достиг 300 000 кв. м (около 2000 квартир), 30% которых относятся к классу А. До конца года будет завершено строительство около 170 000 кв. м элитного жилья, то есть на рынке появится немногим более 1000 квартир.

Без серьезных намерений

Рост цен – основная, но не единственная причина возросшей популярности аренды. Действительно, в последнее время цена элитной недвижимости росла гораздо быстрее, чем стоимость ее аренды. Если три-четыре года назад арендатор в год выплачивал в среднем 17 – 20% от рыночной цены арендуемой им квартиры, а ее полную стоимость в течение 5 – 7 лет, то сегодня годовая стоимость аренды в большинстве случаев не превышает 10% от цены квартиры, а срок ее окупаемости для арендодателя не менее 10 лет. Арендные отношения позволяют человеку проживать в элитной квартире и пользоваться всеми ее преимуществами, не требуя при этом извлечения из оборота от нескольких сот тысяч до нескольких миллионов долларов, необходимых на покупку такого жилья.

Кроме того, арендатор может позволить себе систематически менять квартиру в зависимости от собственных желаний и потребностей. Это гораздо проще, чем покупать новое жилье. Весомым аргументом в пользу аренды служат и постоянно растущие требования к качеству. Развитие строительных технологий провоцирует ускоренное моральное устаревание зданий. Зачастую купленная недвижимость перестает быть «актуальной» через 5 – 7 лет. Арендаторы элитного жилья переезжают в новые дома, избегая финансовых потерь, связанных с продажей старого жилья и приобретением нового.

«Еще одно преимущество аренды перед покупкой заключается в том, что, ежемесячно выплачивая относительно небольшие деньги (несколько тысяч долларов), арендатор не привлекает внимания со стороны налоговых и прочих фискальных органов, которые в последнее время проявляют острый интерес к рынку недвижимости», – поясняет Екатерина Акимова, директор департамента аренды компании Penny Lane Realty.

Специалисты компании Knight Frank также связывают новую тенденцию с высоким уровнем мобильности современных топ-менеджеров, жилищные условия которых должны быстро приходить в соответствие с социальным статусом или изменениями числа членов семьи. По мнению экспертов компании Soho Realty, большинство потенциальных арендаторов элитного жилья хотят найти новые и уже готовые к проживанию дома. «Они стремятся найти жилье, соответствующее их амбициям, прежде всего в престижном районе. Многие клиенты приезжают в Москву из других городов, что также сказывается на росте спроса на дорогую аренду», – говорит Юлия Калинина, ведущий специалист отдела аренды компании Soho Realty.

Отчасти росту спроса на элитную аренду способствует нехватка в Москве качественных 4 – 5-звездочных отелей. «Заменителями» дефицитных и дорогих гостиничных номеров становятся так называемые сервисные квартиры. Все они, как правило, принадлежат к элитному сектору. Это более дешевый заменитель гостиницы на срок, который для обычной аренды слишком мал – от нескольких недель до нескольких месяцев. Для сравнения: качественная двухкомнатная квартира в районе Тверской стоит примерно $150 в сутки, в то время как номер в гостинице – $300 – 350. «На Западе сервисные квартиры находятся в одном доме, формируя так называемую мини-гостиницу. В Москве этот бизнес еще не развит, и в основном сервисные квартиры находятся в обычных элитных домах без специальной инфраструктуры», – говорит директор департамента аренды квартир компании Paul’s Yard Эндрю Уолкер. Несмотря на это, сервисные квартиры пользуются огромным спросом и редко простаивают пустыми.

При этом российская клиентура рынка дорогой аренды становится все более взыскательной. Среди главных требований к снимаемой квартире арендаторы чаще других опций называют охрану и парковку. По словам Екатерины Тэйн, 59% клиентов оценивают жилье в первую очередь с точки зрения безопасности и комфорта, 37% ставят на первое место месторасположение. Особым спросом пользуются квартиры площадью от 150 кв. м. Наибольший интерес арендаторов вызывают квартиры в новых элитных домах в центре Москвы. «Порядка 55% апартаментов, сданных в аренду нашей компанией в первой половине 2004 года, находятся в пределах Садового кольца», – отмечает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. Самые востребованные бюджеты для аренды колеблются от $6000 до $8000. При этом современные квартиросъемщики предпочитают ремонт в современном стиле (минимализм или хай-тек). «Классика в интерьерах для аренды гораздо менее популярна», – считает Юлия Калинина.

Спрос без ответа

По данным компании Blackwood, основную массу предложения на рынке аренды элитного жилья составляют квартиры. На долю коттеджей и таунхаусов приходится не более 6%. Элитные коттеджные поселки, построенные специально для сдачи в аренду, расположены на северо-западе, западе и юго-западе Москвы. Лист ожидания, то есть список желающих арендовать коттедж в поселках «Чайка», «Покровские холмы», «Росинка», «Сетунь» и других, всегда заполнен на несколько лет вперед. Эти давно сформировавшиеся анклавы наиболее привлекательны для иностранцев. Российские граждане предпочитают арендовать жилье в центре Москвы.

По оценкам специалистов Blackwood, всего на рынке аренды представлено около 20 000 элитных квартир. Значительная их часть расположена вдали от центра города, что делает жилье менее привлекательным для российских арендаторов. По мнению специалистов компании Soho Realty, еще одной тенденцией последнего времени стало увеличение предложения больших квартир (200 – 250 кв. м.) в старом жилом фонде, например в «исторических» домах советской постройки («сталинские высотки», «Дом на набережной», дом в Романовом переулке и др.). «Возможно, такая тенденция связана с тем, что владельцы этих квартир покупают для себя новое жилье, а старое начинают сдавать», – предполагает Калинина. «Однако самыми востребованными для дорогой аренды являются квартиры с большим количеством спален. Такое условие невыполнимо в «сталинках», – отмечает Маркарова.

Поэтому предположение о том, что спрос на рынке дорогой аренды превышает предложение, безоснователен. Скорее спрос не соответствует предложению. По словам Юлии Калининой, наибольший спрос в сегменте дорогой аренды на сегодняшний день формируют те арендаторы, которые хотят жить в элитных квартирах в центре Москвы. «Соответствующих предложений для сдачи в аренду в элитных новостройках сейчас крайне мало, и хорошая квартира по разумной цене может найти своего арендатора в течение недели», – говорит Калинина.

Рынок аренды в отличие от рынка купли-продажи лишен ажиотажа. Переоцененная или невостребованная квартира не будет арендована «про запас», а останется «висеть» на рынке. Таких невостребованных квартир на рынке дорогой аренды Москвы сейчас предостаточно.

Дорогая моя аренда

Несоответствие спроса и предложения приводит к тому, что цены на некоторые квартиры оказываются завышены. По словам Юлии Калининой, адекватных предложений по-прежнему значительно меньше, чем желающих снять элитное жилье. Такая диспропорция на рынке провоцирует обострение дефицита на дорогую аренду и стабильный рост арендных ставок на 2 – 3 % в месяц. По данным компании Blackwood, начиная с 2002 года арендные ставки растут на 20 – 30% в год. В первой половине 2004 года по сравнению с прошлым годом рост составил 24%. За последние 2 – 3 месяца средний бюджет арендатора элитного жилья вырос на $500 – 700 и составил в среднем $3000 в месяц.

Многие элитные квартиры, которые сейчас сдаются в аренду, изначально планировались для собственного проживания. «Поэтому цены на подобные варианты устанавливаются не исходя из реально существующих на рынке, а принимая во внимание личные пожелания собственника и его вложения в данный объект», – считает Ольга Павлова, директор по развитию компании Delight Realty.

Специалисты департамента аренды квартир компании Paul’s Yard считают, что в России стоимость аренды явно завышена. Большинство людей на Западе приобретают жилую недвижимость с помощью ипотеки, которая оформляется в среднем на 25 лет. Арендная ставка на купленную в кредит квартиру превышает ежемесячные выплаты за нее на 10 – 15 %. Таким образом, квартира окупается за 20 лет. «В России ситуация совершенно другая. Здесь квартиру можно окупить за 7 лет, взяв ипотеку всего на 10 лет. Этот факт не оправдывает такие высокие ставки аренды», – говорит Уолкер.

В целом арендные ставки на элитное жилье варьируются от $2500 в месяц за квартиру за пределами Садового кольца до $25 000 – 30 000 в месяц за наиболее эксклюзивные варианты. На сегодняшний день максимальный бюджет арендатора составляет $35 000 в месяц за квартиру площадью 450 000 кв. м. По величине стоимости аренды лидируют самые востребованные квартиры в новых элитных домах в центре Москвы, с подземной автостоянкой, ремонтом и мебелью. Ставка аренды таких апартаментов может превышать $18 000 в месяц. Следом идут квартиры в реконструированных домах дореволюционной постройки, а также квартиры в новых домах без подземной стоянки. «Никого уже не удивляют клиенты с бюджетом в $10 000, и таких заявок довольно много», – говорит Екатерина Акимова.

По мнению большинства участников, на дефицит и соответственно рост арендных ставок влияет отсутствие оптовых арендодателей. «Например, массовое строительство доходных домов в центре Москвы вполне могло бы упорядочить рынок дорогой аренды. Но даже масштабное строительство доходных домов вряд ли покроет возрастающие потребности рынка», – считает Павлова.

Cредний уровень арендных ставок в домах различных типов, $ в месяц