Сатьи по менеджменту и консалтингу

Современный рынок загородной недвижимости окончательно превратился в рынок продавца. Именно структура предложения, формируемая риэлтерами, определяет сейчас популярность и цены на участки и дома в ближнем Подмосковье. Однако появление элитного жилья вдали от Рублево-Успенской зоны вполне может привести к формированию новых, не менее престижных загородных районов.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сейчас на рынке представлен 171 активно продаваемый коттеджный поселок. При этом продажи более чем в 100 из них начались совсем недавно, в конце 2003-го – начале 2004-го. Средняя площадь коттеджа составляет 374 кв. м, а средняя цена 1 кв. м – $1581. Разумеется, в каждом конкретном поселке эти цифры могут варьироваться. Однако она позволяют составить представление о формируемых девелоперами и риэлтерами наиболее характерных параметрах современного загородного жилья. Вывод специалистов аналитического центра сводится к тому, что на сегодняшнем рынке спрос во многом формируется предложением.

Так, например, рост популярности Новорижского шоссе, зафиксированный в предыдущие годы, уже позволил ему обогнать фаворита рынка, Рублево-Успенское шоссе, по одному из ключевых показателей – количеству новых проектов. Именно на Новорижском сейчас строится наибольшее число поселков – свыше сорока. Рублевка с 36 строящимися поселками ушла на второе место. Третье место делят Дмитровское (17), Пятницкое (15) и Калужское (14) шоссе, вдоль которых активная застройка началась сравнительно недавно.

Перераспределение мест в тройке лидеров рынка стало возможным благодаря появлению новой крупной группы покупателей, которые не готовы переплачивать за престиж. При выборе условий для загородной жизни они ориентируются в первую очередь на комфорт, а не на то, как загородный дом выглядит со стороны. По словам Савелия Орбанта, заместителя председателя совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», если клиенту нужны особый статус, шикарный дом и окружение, то стоит ехать на Рублевку. Если же интересует только добротный дом, то лучше его искать по другим направлениям.

Конкурент № 1

По мнению Андрея Кройтора, директора департамента загородной недвижимости

корпорации «Инком-недвижимость», Рижское шоссе не один год готовилось бросить вызов престижной Рублевке. Можно выделить несколько факторов, подействовавших на смену приоритетов потенциальных покупателей. Во-первых, в последние годы на этом направлении развернулось активное строительство организованных коттеджных поселков, в том числе класса deluxe. Крупные инвестиции застройщиков позволили создать качественную инфраструктуру, которая может быть использована для дальнейшего развития территории. Во-вторых, на фоне постоянных пробок, которыми забита Рублевка, особую ценность приобрела транспортная «прозрачность» Новорижского шоссе. Кроме того, пасторальный ландшафт по обе стороны от шоссе, ранее отпугивавший своей необжитостью, превратился за последние годы в дополнительный бонус. Жильцы новых коттеджей оказались избавлены от вынужденного соседства со старыми поселками (деревень с покосившимися домиками, дачных «шестисоточников» и т.п.). Растущий интерес к Новорижскому обусловлен в значительной степени также и тем, что в этом направлении нет дефицита предложения ни земельных участков, ни готовых объектов в коттеджных поселках. Свободной земли здесь еще много, но тем не менее цены на нее постоянно растут. Стоимость предложений колеблется от $4000 до $14 000 за сотку, лесные земли достигают отметки в $25 000. Дом оценивается в $300 000 – 1 млн. Несмотря на интенсивную застройку новорижского направления и больше количество коттеджных поселков, спрос на коттеджи существенно опережает предложение.

Среди новых и интересных предложений Новорижского шоссе – поселки Никольская Слобода и Истра Кантри Клаб. Поселок Никольская Слобода расположен на восьмом километре Новорижского шоссе. Площадь домов в стиле «альпийского шале» колеблется от 450 до 1000 кв. м, а размер участка составляет не менее 30 соток. Единая концепция застройки Никольской Слободы уже определилась, но участки продаются без подряда. Это значит, что землевладелец может воплотить в жизнь любые замыслы. Поселок расположен на территории 100 га, из которых 15 га занимает рекреационная зона с озером и детскими площадками и 10 га – охраняемая и благоустроенная прогулочная зона.

Истра Кантри Клаб находится на 38-м километре Новорижского шоссе и объединяет в себе несколько дачных поселков со всеми городскими удобствами, центральными коммуникациями, общей инфраструктурой, круглосуточной службой эксплуатации и единой клубной системой скидок, действующей во всех инфраструктурных объектах. Каждый поселок Истра Кантри Клаб состоит из 30 – 100 домов со своим пунктом охраны. Первый камерный поселок на 24 дома уже построен.

Новые фавориты

Третье место в рейтинге популярности загородных направлений делят еще три активно застраиваемых направления с примерно равным числом поселков – Калужское, Дмитровское и Пятницкое.

По словам Андрея Патрушева, PR-директора компании Paul’s Yard, популярность Калужского шоссе позволяет говорить о нем как о еще одном фаворите рынка загородного жилья. Стоимость предложений здесь сейчас составляет в среднем $3500 – 4000 за сотку. Калужское направление изначально имело хорошие перспективы для развития за счет пансионата УпДП «Ватутинки», «Дома приемов «Газпрома», дома отдыха УпДП «Архангельское», санатория «Десна». Инфраструктура этих объектов стала катализатором развития коттеджного строительства и во многом определила географию расположения лучших поселков на Калужском шоссе. В результате образовалось несколько групп поселков в привязке к тому или иному крупному центру. Пансионат УпДП «Ватутинки» (15 км от МКАД) сосредоточил вокруг себя самый крупный конгломерат, наиболее яркими объектами которого можно назвать поселки «Озерный», «Заречье», «Фоминское» и «Ватутинки». Еще несколько привлекательных поселков – например, «Князево» и «Новоселово» – расположены рядом с «Домом приемов «Газпрома».

Среди новых объектов на этом направлении риэлтеры отмечают элитный поселок Бельгийская деревня в 10 км от МКАД. В основу разработки концепции поселка легла идея, навеянная образом архитектуры Северной Фландрии. Отличительной особенностью поселка стало наличие собственного озера и парковой зоны. Стоимость коттеджа здесь колеблется от $700 000 до $2 900 000 при площади от 400 до 600 кв.м.

Среди уже построенных объектов особым спросом пользуется загородный клуб для постоянного проживания «ВАУ! Тутинки» в 14 км от МКАД. За 10 месяцев здесь реализовано более 60% домов.

Далее по популярности следуют Пятницкое и Дмитровское шоссе, где стоимость земли составляет от $2000 до $4000 за сотку. По мнению Андрея Патрушева, в рейтинге популярности направлений Пятницкое шоссе можно поставить на 4-е место после Рублево-Успенского, Новорижского и Калужского.

Растущая популярность Дмитровского шоссе обусловлена близостью «большой воды» и соответственно яхт-клубов, водных видов спорта, наличием развитой инфраструктуры, зон отдыха и спортивных баз. Но земельных участков в непосредственной близости от водохранилищ практически нет. Все предложения ограничиваются долгосрочной арендой с запретом на возведение капитальных сооружений в непосредственной близости от воды, либо участками, находящимися далеко от береговой линии. Исключением можно назвать коттеджный поселок класса De’lux «Лазурный берег», расположенный на Пестовском водохранилище, земельные участки в котором предлагаются в собственность. Или строящийся поселок «Паллада» в районе седьмого километра Дмитровского шоссе, на берегу Клязьминского водохранилища, который будет соответствовать всем критериям поселка VIP- класса.

Однако ни на каком другом направлении коттеджей такого высокого уровня и стоимости, как на Рублевке, почти нет. Поэтому за престижем состоятельные покупатели по-прежнему – почти как на повинность – отправляются на Рублево-Успенское шоссе, которое продолжает удерживать первое месте в ценовом рейтинге подмосковных направлений.

Бесконечная Рублевка

По мнению Андрея Мажарова, генерального директора компании «Терра», сравнивать Рублевку с другими направлениями не имеет смысла. Рублево-Успенское шоссе имеет свою полноценную инфрастуктуру: рестораны, бутики, фитнес-центры, элитные клубы, известные не только его жителям. Жуковка давно получила статус досугового и развлекательного центра. Главным преимуществом этого направления остается уровень окружения и ореол престижа. Кроме того, Рублево-Успенское шоссе является абсолютным лидером по уровню цен.

Интерес к Рублевке подстегивают и сообщения о том, что земли под коттеджи там совсем не осталось. Однако эксперты рынка не спешат сбрасывать Рублевку со счетов. По словам Савелия Орбанта, земли под застройку на Рублево-Успенском шоссе предостаточно. Другое дело – ее стоимость. «За последнее время цена на участки повысилась на 84%, и рост, несомненно, будет продолжаться, правда не столь быстрыми темпами», – говорит Орбант. Так, если год назад сотка земли в Жуковке стоила $30 000, то уже весной 2004-го эта цифра доходила до $70 000.

Предложений по Рублевке сегодня достаточно. Есть возможность купить дом и на на нескольких сотках, и на нескольких гектарах. Учитывая, что сотка на Рублевке сейчас оценивается в $30 000 – 40 000, дом на нескольких гектарах обойдется свыше $5 млн. «Конечно, здесь можно встретить такой же дом, как на Калужском шоссе (по архитектуре и коммуникациям). Однако он все равно будет другим, так как находится в совершенно ином окружении, – говорит Орбант. С другой стороны, по условиям и возможностям (по соотношению цена/качество) Рублево-Успенское шоссе уже давно не является безоговорочным лидером. Подгоняемые анонсируемым дефицитом земли потенциальные покупатели боятся потерять шанс получить участок на легендарной Рублевке, в то время как на других направлениях можно найти такие же по качеству коттеджи, причем за меньшие деньги, и – в качестве бонуса – с менее проблемными дорогами.

Автор - Говердовская Ольга
Источник - www.ko.ru