Сатьи по менеджменту и консалтингу

Резкое замедление роста цен на типовое жилье вызвало заметное волнение на столичном рынке недвижимости. Случившийся на этом фоне банковский кризис дал повод усомниться в том, что цены на квартиры будут повышаться и дальше. Спокойствие сохраняет только сектор элитной недвижимости – риэлтеры и аналитики отрицают возможность снижения цен и замедление продаж в этом сегменте.

По прогнозам аналитического центра «Индексы рынка недвижимости» (IRN.ru), этим летом рост цен на жилье может остановиться или как минимум ограничиться 1% в месяц, тогда как с начала года он составлял 3 – 5%. С начала года новостройки дорожали и продавались весьма активно, а к лету темпы роста рынка замедлились. Уже в апреле крупные компании зафиксировали снижение объемов продаж в новостройках на 20 – 30%, а в мае – июле еще на 10 – 20%. Риэлтеры и аналитики не могут понять, то ли это последствия традиционного летнего спада деловой активности, то ли стоимость жилья в Москве наконец достигла своего потолка и началась стагнация.

Кризис на рынке банковских услуг также не мог не коснуться сектора недвижимости. На протяжении последних трех-четырех лет финансовые институты активно вкладывали деньги в строительство жилой и коммерческой недвижимости. Участники рынка заговорили о том, что банки могут реализовывать часть принадлежащей им недвижимости или приостановить инвестиции в реализуемые проекты с целью высвобождения денежных средств. Однако риэлтеры уверены, что этот сценарий развития событий не коснется сегмента элитной недвижимости.

Спокойствие, только спокойствие

По оценке Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, на сегодняшний день в прямой или «опосредованной» собственности банков находится до 5% элитных квартир. «Никакой угрозы эта доля не представляет. По опыту западных стран критическая масса «инвестиционных» квартир должна составлять 45 – 50 %», – объясняет Зиминский.

Однако проблемы с банками могут негативно повлиять на активность строительства, так как большое количество объектов возводится с привлечением заемных средств. Увеличение ставок по кредитам и отсутствие финансирования со стороны кредитора могут затормозить строительство и даже привести к приостановке возведения некоторых объектов. Но речь идет только о единичных случаях. По словам специалистов компании Paul’s Yard, рынок пока что не знает случаев «заморозки» проектов элитных жилых комплексов. Кроме того, большинство квартир в них продается на этапе застройки, что позволяет девелоперу рассчитаться с банком в самые короткие сроки. Поэтому кредитные учреждения вряд ли будут приостанавливать свое участие в строительстве элитных объектов.

Есть мнение, что поддавшиеся панике клиенты банков могут начать поиски способов сохранения своих капиталов в элитной недвижимости, а это приведет к повышению спроса. Однако эксперты с трудом представляют ситуацию, когда объектом для срочного сохранения сбережений могут стать квартиры стоимостью от нескольких сот тысяч долларов. Так что рынок элитного жилья в настоящий момент представляет собой единственный прогнозируемый сектор недвижимости.

Как полагают участники рынка, цены на элитное жилье по-прежнему держатся на высоком уровне, и никаких причин для их снижения в ближайшее время нет. Спрос остается высоким и по-прежнему превышает предложение. «Кроме того, типовое жилье не имеет ничего общего с элитной недвижимостью. Поэтому проводить какие-либо параллели с событиями на рынке жилья эконом- и бизнес-класса было бы ошибочно», – утверждает Алена Бригаднова, ведущий специалист компании Soho Realty.

Скидок не будет

По данным компании «Домострой-Престиж», за первое полугодие 2004-го рост цен на элитную недвижимость составил порядка 8%. Темпы роста в целом соответствуют 2003-му (в прошлом году цены на все элитное жилье повысились на 21,5%). «Учитывая, что осенний период всегда характеризуется повышенной активностью на рынке недвижимости, можно ожидать, что общий рост цен на элитную недвижимость по результатам 2004 года составит 20 – 25%», – говорит аналитик компании «Домострой-Престиж» Анна Подолянская. Консультант компании «Кирсанова Риэлти» Ирина Егорова считает, что за 2004 год цены в классе А повысятся примерно на 15%, в классе В рост составит около 20%. Исключения будут касаться проектов, в которых сочетаются удачное местоположение, интересная концепция и качество строительства. Таков, например, дом в Коробейниковом переулке. Там за шесть месяцев цена квадратного метра выросла на 18 – 20% и было продано 88% квартир», – говорит Егорова.

По данным компании Blackwood, общий объем предложения в секторе за первое полугодие 2004-го достиг 300 000 кв. м (около 2000 квартир), 30% которых относятся к классу А. До конца года будет завершено строительство около 170 000 кв. м элитного жилья, то есть на рынке появится немногим более 1000 квартир. Специалисты компании «Домострой-Престиж» утверждают, что предложение сопоставимо с прошлогодним. Однако объемы строительства почти никак не зависят от увеличивающегося спроса.

С начала 2004 года на московском рынке элитного жилья ощущается серьезный дефицит. Квартиры продаются на начальном этапе строительства или на стадии проектирования, а к моменту сдачи объекта госкомиссии в домах класса А остается около 15% нереализованных квартир (в домах классов В и С – от 30% до 15%).

По-прежнему самым большим спросом пользуется качественное жилье класса В, цена квадратного метра которого составляет $3500 – 5000. «Особенно сложно подобрать квартиру в домах-новостройках в ценовом диапазоне от $3500 до $6500 за кв. м. Зачастую заявки покупателей по схеме «высокий этаж – площадь 150 – 200 кв. м – общая стоимость на уровне $700 000 – 750 000» остаются невыполненными», – говорит Ольга Павлова, директор по развитию компании Delight Realty. Действительно, в первой половине 2004-го изменились бюджеты покупателей элитного жилья. Как сообщают в компании Blackwood, с 35% до 45% выросла доля желающих приобрести квартиру в ценовом диапазоне $500 000 – 1 млн, с 5% до 7% увеличилась доля покупателей с бюджетом от $1 млн до $2 млн.

Самые дорогие квартиры по-прежнему находятся в районе «золотой мили». По данным компании Penny Lane Realty, стоимость 1 кв. м здесь колеблется от $6500 до $15 000 за кв. м. В тройку лидеров входят Патриаршие пруды и Арбат со средней стоимостью жилья $4700 – 10 000 за кв. м. Далее следует район Плющихи с ценами от $4000 до $10 000 за кв. м и Замоскворечья – $3500 до $7000 за кв. м. Дешевле всего обойдутся элитные квартиры за пределами центра города – в среднем $3500 за кв. м, но и здесь могут быть исключения. Так, например, стоимость 1 кв. м в элитном жилом комплексе «Чайка» достигает $6000.

Коллекция осень/зима 2004 – 2005

Рынок предложения элитного жилья по-прежнему консервативен. По данным компании «Домострой-Престиж», в районе Остоженки сейчас продаются квартиры в восьми новостройках, в районе Арбата – в семи, в Хамовниках – также в семи, а в районе Чистых прудов, Тверской и Б. Никитской – в шести. В Замоскворечье, где в основном строятся офисные здания, у покупателей есть выбор из пяти новостроек. В восточной части центра Москвы выбор традиционно не такой богатый. Так, в районе Цветного бульвара, Сухаревской и Мясницкой сейчас можно назвать только три строящихся элитных комплекса. Не так давно появились новые интересные предложения недалеко от Петровского бульвара.

Тем не менее о комплексной элитной застройке можно говорить только применительно к Остоженке. Что касается остальных районов, то на данный момент там пока ведется точечное строительство. Эксперты компании Blackwood полагают, что новым очагом комплексной элитной застройки во второй половине 2004-го – 2005-м станут Патриаршие пруды. В дальнейшем вектор развития элитной застройки будет перемещаться по часовой стрелке к районам Тверской и Сретенки. Одновременно продолжится активное возведение жилья в районе Замоскворечья, который на сегодняшний день является одним из лидеров по количеству свободных или перспективных площадок.

Главным событием первого полугодия на рынке элитного жилья риэлтеры называют элитный комплекс в Коробейниковом переулке. Продажи там начались в марте 2004-го еще на стадии котлована по ценам от $6000 до $9000 за кв. м. За 2,5 месяца было реализовано более 90% квартир. Что касается других объектов, расположенных на Остоженке и появившихся на рынке в этом году, риэлтеры отмечают проекты в 1-м Обыденском переулке, вл. 1А, и в Барыковском переулке, 6.

Второе место по ликвидности принадлежит объектам, расположенным в окрестностях Патриарших прудов и Арбата. Ведется строительство малоквартирного дома на пересечении Арбата и Серебряного переулка (ул. Арбат, вл. 18/1) и жилого здания по адресу ул. Композиторская, вл. 17 (СУ-155). Цена 1 кв. м площади – от $3800 до $8500. По данным компании Delight Realty, в Трубниковском переулке, практически вплотную к резиденции американского посла, планируется приступить к реконструкции малоквартирного жилого дома. Ольга Павлова полагает, что примерная стоимость квадратного метра на начальной стадии реконструкции будет не менее $12 000 – 15 000.

Третье место по популярности прочно закрепилось за Замоскворечьем. Риэлтеры отмечают жилой комплекс, возводимый на пересечении Климентовского переулка и Большой Татарской улицы. Уже сегодня можно купить квартиры в двух новых зданиях, расположенных по адресу: ул. Малая Полянка, вл. 2, и ул. Большая Ордынка, вл. 16. Цена квадратного метра на стадии котлована от $4500 до $8500 за кв. м. По адресу ул. Бахрушина, вл. 13, предполагается строительство нового 30-квартирного элитного дома с подземным паркингом. Комплексная реконструкция жилого здания начата в Спасоналивковском переулке, вл. 6. Предполагается, что цена квадратного метра в этих проектах будет от $3400 – 4500.

Вторичные раритеты

По данным компании Blackwood, на вторичном рынке элитной недвижимости представлено не более 200 квартир. Среди них в последнее время заметно увеличилась доля жилья в новостройках, возведенных два-три года назад, – сейчас она достигает 50%. Таким образом, квартиры, приобретаемые на начальном этапе строительства, позже перепродаются и попадают на вторичный рынок. Эта схема очень выгодна. Дело в том, что стоимость элитной квартиры может расти вне зависимости от ситуации на рынке, так как всегда найдутся покупатели, которые хотят приобрести квартиру в конкретном доме. В результате цены элитных квартир на вторичном рынке очень часто завышают. Цена 1 кв. м на вторичном рынке составляет около $10 000, а иногда доходит и до $20 000 (например, жилой комплекс «Патриарх» в Ермолаевском переулке). Причем за последние несколько месяцев минимальная цена за квадратный метр элитного жилья классов А и В на вторичном рынке значительно выросла и зачастую начинается от $7 000 – 8 000.

На вторичном рынке представлены и отремонтированные квартиры в старых домах советской постройки, которые относятся к классу С. В июне в сегменте дорогого городского жилья лучше всего продавались квартиры в так называемых цэковских домах в центре по цене $4000 – 5000 за кв. м. Такое жилье еще востребовано, но его вытесняют элитные новостройки.

Лучшие проекты, планируемые к завершению в 2004 – 2005 гг.