Сатьи по менеджменту и консалтингу

В отличие от столичной недвижимости, где летом цены практически замерли, стоимость подмосковных квадратных метров по-прежнему растет. Афоризм Марка Твена «покупайте землю, ее больше не производят» стал слоганом для потенциальных владельцев подмосковных гектаров. Однако что делать с землей, постоянно растущей в цене, представляют далеко не все из них.

Рынок загородной недвижимости по-прежнему находится на подъеме. Спрос на коттеджи и дачи в Подмосковье огромный. Только в компанию «МИЭЛЬ-Недвижимость» ежемесячно поступает около 6000 звонков от людей, желающих приобрести коттеджи в сегменте бизнес-класса. По данным компании Vesco Realty, объем спроса на загородную недвижимость в денежном выражении вырос до отметки $1 млрд в год.

Количество возводимых в Подмосковье квадратных метров увеличивается не менее стремительно. Складывается впечатление, что новые коттеджные поселки появляются чуть ли не ежедневно. На этом фоне загородное жилье продолжает утверждаться как статусное и обладающее значительным количеством преимуществ перед городской квартирой. Тем не менее предложение по-прежнему не в состоянии удовлетворить растущий спрос. Причина низкой эластичности рынка загородной недвижимости заключается в дефиците земельных участков, непрофессиональном девелопменте застройщиков и искусственно завышенном объеме предложения.

Собака на сене

Эксперты компании ИНКОМ-Недвижимость связывают неудовлетворенный спрос с дефицитом земельных участков в Подмосковье, предназначенных для жилищного строительства (с подведенными коммуникациями и круглогодичным подъездом). Подмосковная земля не только ограниченный и дорогой ресурс, но и удобный для инвестирования – в отличие от недвижимости затраты на эксплуатацию минимальны. Поэтому инвестиции в землю с целью дальнейшей перепродажи стали очень популярны. Директор департамента продаж управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимир Яхонтов подтверждает факт продолжающейся активной скупки подмосковной земли в частную собственность.

По мнению специалистов компании «ИНКОМ-Недвижимость», в настоящее время вся земля в ближайшем Подмосковье принадлежит нескольким крупным землевладельцам. Они владеют наделами по 500 – 1500 га, причем у каждого в собственности находится несколько таких участков. Например, на Дмитровском шоссе одному землевладельцу принадлежит 60 000 га. В компании Vesco Realty подтверждают, что земли вблизи водохранилищ и Дмитровское направление стали особенно популярны. «Инвесторы уверены, что земли вблизи Пестовского или Пироговского водохранилищ будут расти невероятными темпами» – говорит Сергей Леонтьев, директор департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty. Скачок цен на Дмитровском направлении будет связан с реконструкцией трассы, а также с большим количеством спортивно-развлекательных комплексов, расположенных по этому направлению: «Волен», «Степаново», «Сорочаны», «Яхрома», «Горнолыжный клуб Леонида Тягачева» и др. «Дмитровка» постепенно переходит из бизнес-класса в элитный сектор», – уверен Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Активность на рынке подмосковной земли проявляют все категории покупателей – частные лица, девелоперы, банки, бизнес-структуры. Среди последних крупных сделок – покупка Межпромбанком 800 га земли на Рублево-Успенском направлении, которое в течение нескольких последних лет демонстрирует устойчивый рост стоимости. Если не так давно в районе Николиной горы (22 км от МКАД) землю можно было купить по $1500 – 2000 за сотку, то сегодня цена поднялась в 10 – 20 раз. Сейчас земля на «Рублевке» стоит в разы больше, чем готовый дом. Более того, установлен новый рекорд по цене участка – $100 000 за сотку на Москве-реке, недалеко от деревни Жуковка. В санатории «Барвиха» цены на лесные участки достигают $80 000 – 90 000 за сотку.

Такой стремительный рост стоимости земли приводит к снижению рентабельности проектов, а также нежеланию инвесторов и девелоперов вкладывать крупные средства в строительство. Небольшие земельные участки в спешном порядке скупают непрофессиональные инвесторы, только в надежде на рост стоимости земли.

Эти факторы тормозят развитие рынка загородной недвижимости. На этом рынке не хватает профессиональных девелоперов, которые могут довести проект до конца, а затем грамотно и быстро его реализовать. По мнению Яхонтова, именно непрофессиональный девелопмент случайных покупателей земли, их отказ от услуг профессиональных риэлтерских компаний с обширной информационной и агентской базой приводит к тому, что свободные от застройки земельные участки, особенно в наиболее востребованных районах, активнее набирают вес в цене, нежели объекты с непрофессионально построенными домами или поселками.

Отчасти поэтому у многих покупателей появилось желание строить самим, выбирать проекты, отделку, расположение дома, а не покупать готовый дом в поселке с неудачной концепцией от случайного застройщика и построенный с различного рода нарушениями. Это значит, что часть потенциальных покупателей недвижимости также перешла в разряд покупателей земли. По данным департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty, подмосковную землю, как правило, покупают частные лица, которые чаще всего спрашивают участки от 20 до 50 соток.

Мед как бы есть, но его сразу нет

Рост стоимости земли привел к снижению рентабельности проектов и замедлению темпов строительства. По словам Владимира Яхонтова, на сегодняшний день в Подмосковье строится около 250 коттеджных поселков, то есть примерно 10 000 – 12 000 домов. Но в 40% случаев это только декларация строительства. Продается в основном поле, огороженное забором, – земля с подрядом. Другими словами, в продажу заявлены проекты с сомнительными девелоперами, а не предложения реальных коттеджей. По оценкам экспертов «МИЭЛЬ-Недвижимости», из 250 строящихся поселков в течение ближайших двух лет будут достроены только 40. А это не более 1500 – 2000 домов, которые раскупят еще до конца строительства. «В 2003 году закончено строительство не более трех загородных поселков, столько же будет введено и в текущем году», – говорит Яхонтов.

Не все эксперты настроены так пессимистично. По данным компании «Терра», сейчас в Подмосковье каждый месяц выставляется на продажу один новый поселок. За 2004 год в эксплуатацию было сдано пять коттеджных поселков, а строится около 300. Срок окончания их строительства – 2005 – 2007 годы.

Однако участники рынка согласны, что не все вводимые поселки находятся в продаже. Некоторые застройщики были вынуждены приостановить реализацию проекта по причине задержек в подготовке и оформлении документов. По мнению специалистов «ИНКОМ-Недвижимости», ежемесячный прирост поселков назвать очень трудно, поскольку их количество наращивается «лавинообразно». Предложение искусственно увеличивает маркетинговая политика некоторых застройщиков. «Например, на Рублево-Успенском направлении застройщики в рекламных обращениях два-три дома называют коттеджным поселком, ведь продавать коттедж в поселке престижнее и выгоднее», – говорят специалисты «ИНКОМ-Недвижимости». Безусловно, на «Рублевке» есть и настоящие коттеджные поселки высокого класса, элитные и дорогие, но их мало, а дома в них давно проданы. Таким образом, у потенциальных покупателей создается впечатление, что предложений на рынке много.

Кроме того, на загородном рынке не хватает компаний, которые профессионально занимаются реализацией загородных домов. «Если на московском рынке работают более 2000 риэлтерских фирм, то на загородном – около 20. Поэтому инвесторы-застройщики и собственники пытаются продавать дома самостоятельно – через объявления, знакомых, Интернет», – говорит Владимир Яхонтов. Самостоятельный поиск загородного жилья занимает у покупателя более пяти месяцев – столько времени потребуется, чтобы объездить в выходные все 40 поселков и зачастую отложить покупку. Продавцы недвижимости, которая по тем или иным причинам не удовлетворяет требованиям сегодняшних покупателей, конечно, корректируют цены, но ни в коем случае не снижают их значительно.

Дом с шестью нулями

По данным компании Vesco Realty, спрос на загородные коттеджи выглядит следующим образом. Клиенты загородного рынка с бюджетом до $250 000 составляют 51%; от $250 000 до $500 000 – 28%, от $500 000 до $1 млн – 15% и 6% «миллионеров».

Что касается предложения, то в наиболее востребованную ценовую нишу (до $250 000) попадает наибольшее количество предложений – почти 40%. Вторым по значимости является сегмент – от $250 000 до $500 000 – на него приходится треть всех предложений на рынке «загородки». Эти ценовые категории в совокупности охватывают около 70% рынка. «Несмотря на то что в Москве значительное количество «миллионеров», наибольшее количество платежеспособного спроса приходится на те категории населения, которые готовы потратить на покупку загородного дома не более $500 000», – говорит Сергей Леонтьев. Оставшаяся часть рынка загородной недвижимости примерно равными долями поделена между следующими ценовыми сегментами. На категорию «дом стоимостью от $500 000 до $750 000» приходится 11% предложений, а на категории «от $750 0000 до $1 млн и выше» – около 10%.

Такая структура предложения на загородные дома просто обязана удовлетворять существующий спрос. Однако в реальности дело обстоит несколько иначе.

Во-первых, три последние категории в денежном выражении охватывают треть рынка. Это говорит о том, что значительная доля предложений направлена на потребителей с высокими доходами и уровнем жизни. Поэтому структура предложения в значительной степени направлена на данные категории населения. Кроме того, именно в сегменте домов бизнес-класса (до $250 000 – $300 000) находится самое большое количество анонсированных, но не построенных поселков.

Направление	Стоимость  участка, $/сотка
	До 15 км	15 - 30 км
Рублево-Успенское шоссе	29 800	24 600
Ново-Рижское шоссе	24 700	12 700
Сколковское шоссе	23 000	-
Минское шоссе	7200	4000
Киевское шоссе	8 600	4300
Ленинградское шоссе	4000	2700
Волоколамское шоссе	6 700	2800
Алтуфьевское шоссе	9 000	-
Дмитровское шоссе	6 700	5 000
Калужское шоссе	9 400	5 200